En el capítulo anterior les hablaba de lo inquietante que resulta un mundo en el que se paga por prestar, es decir, un mundo de tipos de interés negativos. Y recordábamos quien era el beneficiario inmediato y directo de este proceso: los fondos de renta fija en euros – especialmente los ETF, por tener una comisión de gestión mucho menor – y, muy probablemente, los fondos que invierten en empresas europeas con dividendos estables (y a ser posible altos).
Ahora vamos hablar de otra de las consecuencias o efectos secundarios de esa anomalía que son los tipos de interés negativos y de cómo aprovecharla. Les hablé hace tiempo de lo bien que le iban a sentar al mercado inmobiliario español, que si está tan caliente no es porque la economía vaya de cine – que no es el caso y de hecho va a ir seguramente a peor -, sino porque el dinero que no cobra intereses o que no gana en muchos fondos de inversión se refugia en el ladrillo.
Pero en esta ocasión el “burbujón” inmobiliario no va a ser un fenómeno exclusivamente español: va a ser un fenómeno europeo. De la Europa de los tipos de interés negativos. Se abren así nuevas vías para rentabilizar esta nueva locura inmobiliaria, en este caso pan europea, qué no ha hecho más que empezar.
Aparte de España, los síntomas de recalentamiento inmobiliario son especialmente llamativos en Alemania, lo cual es realmente novedoso y refuerza mi teoría.
Aparte de España, los síntomas de recalentamiento son especialmente llamativos en Alemania, lo cual es realmente novedoso y refuerza mi teoría de que una de las principales consecuencias de los tipos de interés negativos es la creación de una burbuja inmobiliaria. Lo de Alemania es especialmente llamativo y una prueba de lo que viene , porque es un país donde tradicionalmente el alquiler ha tenido más peso que la vivienda en propiedad. Y no es casual que sea en Alemania, porque es allí donde el tipo de interés del bono a diez años ronda ya el cero por ciento. Y no les quiero decir los plazos inferiores de vencimiento: todos en negativo..
Pueden verlo en el gráfico nº 4. Es un “ratio” que se lee como el PER en las acciones. Representa el numero de veces que está contenido el precio del alquiler anual en el precio de la vivienda. En las grandes ciudades – línea naranja – la vivienda nueva ha alcanzado un nivel de 34 “veces alquileres” respecto al precio, cuando hasta 2010 se mantenía estable alrededor de 26. En las ciudades pequeñas – línea azul – no ha subido tanto, pero evidentemente la tendencia es alcista. De hecho, los alemanes que no lo hacen como inversión están comprando vivienda por miedo a que suban los alquileres, lo cual aporta más gasolina al fuego. La combinación de compras como inversión más compras por miedo – a subida de los alquileres – garantiza que se seguirá inflando la burbuja.
Grafico nº 4: La relación precio de la vivienda – precio del alquiler se ha disparado en Alemania
Otro ejemplo de la relación directa entre tipos de interés negativos y creación de burbuja inmobiliaria en Europa es Suiza. Qué casualidad que sea el país helvético – aparte obviamente de España – el que esté llevando la batuta en el calentón de los precios inmobiliarios, porque no se puede decir que los precios fueran baratos. Allí son siempre, por naturaleza, muy caros, dada la riqueza del país y la escasez de oferta. Y digo “casualidad” porque es precisamente Suiza el país europeo donde los tipos de interés de los bonos a diez años ya son negativos tras diez años de caídas. Y los plazos inferiores llevan mucho tiempo con signo negativo. “Casualmente” el proceso inverso al de los tipos de interés se ha dado especialmente en los precios inmobiliarios residenciales, tal y como podemos ver en el gráfico nº 5.
Gráfico nº 5: Fuerte subida de los precios residenciales en Suiza en la última década.
No digo todo lo anterior por criticar o pontificar, empezando porque no va a servir de nada, ya que los políticos ni me leen ni les importan estas cosas. Cuando explote la burbuja le echarán la culpa a otros, dirán que nadie lo vio venir y listo. No, lo digo porque creo que los inversores deben aprovechar el desarrollo de esta burbuja para ganar dinero con ella. Pero que lo hagan sabiamente, porque llegado el momento habrá que vender antes de que explote.
Existe un vehículo de inversión que, bien elegido, permite al ahorrador medio e incluso pequeño invertir en el sector inmobiliario europeo sin necesidad de poner todo su dinero en un piso, qué es lo que le ocurre normalmente al pequeño y mediano inversor si quiere invertir su dinero en el sector. También tienen la alternativa de las SOCIMI españolas, pero personalmente creo que se requiere un análisis muy profundo y muy profesional antes de invertir en una de ellas.
El caso es que las SOCIMI españolas están inspiradas en los REIT de las gestoras internacionales. Estos no son de fácil acceso al inversor español, pero tenemos unos vehículos parecidos en cuanto a filosofía de inversión, que son los fondos de inversión especializados en el sector inmobiliario europeo (no confundir con fondos inmobiliarios)
Tienen varias ventajas respecto a las SOCIMI. La primera es que son verdaderos instrumentos de inversión colectiva, mientras que las SOCIMI muchas veces están controladas por muy pocas manos, lo que deja al pequeño participe a merced de lo que hagan los grandes. Y no siempre va a haber confluencia de intereses. El análisis de la liquidez también favorece a los grandes fondos del sector inmobiliario de las gestoras internacionales, lo cual es importantísimo, pues sabemos que tarde o temprano tendremos que retirarnos sino queremos que nos explote la burbuja en la cara.
La cuestión de la liquidez es vital. Esto es una burbuja y podemos aprovecharla, pero tenemos que tener muy clara la estrategia de salida.
La segunda ventaja es que estos fondos permiten diversificar y así evitamos colocar todos los huevos en la cesta del ladrillo español. Porque igual que recomendé – y sigo recomendando – que se aproveche el calentón inmobiliario español, cuando explote la burbuja probablemente sea más dura la caída en España, donde el grado de especulación habrá alcanzado los niveles de paroxismo y estupidez que sólo se alcanzan en el mercado inmobiliario español.
Otras ventaja es que en los productos inmobiliarios de las multinacionales el tema del control y supervisión de cuentas y valoraciones es muy importante. Son fondos que pueden llegar a ser muy grandes y participan, además de miles de pequeños ahorradores e inversores, grandes compañías de seguros y fondos de pensiones. Una gestora de renombre internacional no se va a arriesgar a que haya un problema o surja un conflicto de interés.
Aclaro que veo mucho más potencial de exceso y, en consecuencia, de rentabilidad, en la locura inmobiliaria española que en los mercados europeos. Pero, insisto, lo que voy buscando en este último es, sobre todo, liquidez, además de diversificación europea, un mercado menos volátil que el español, no tener que comprar físicamente un inmueble y entrar en el sector cuándo se está iniciando la burbuja, no cuando ya lleva bastante tiempo inflándose, como es el caso español.
De hecho, aunque estos fondos invierten en inmobiliarias cotizadas, tienen una volatilidad inferior a la de la bolsa. El motivo es doble: por un lado el sector inmobiliario no suele ser de los más volátiles. Segundo, porque muchas inmobiliarias europeas invierten gran parte de su patrimonio en bienes inmobiliarios dirigidos al alquiler, lo que genera un flujo de caja bastante estable y una alta rentabilidad interna por dividendo. La del que voy a incorporar a mi cartera es del 4%, lo que compara muy bien con la bajísima rentabilidad que dan los bonos (renta fija) en Europa.
En Europa el proceso de traslado de dinero de depósitos al sector inmobiliario ha costado más que se ponga en marcha, pero una vez iniciado es imparable, como bien sabemos en España. Los fondos que invierten en el sector inmobiliario europeo nos permiten diversificar en Europa sin tener que comprarnos un piso en Berlín o cobrar alquileres de un inquilino en Amsterdam.
