Una de las ventajas de ser un asesor independiente, es decir, que no cobra de los productos que recomienda —por si no lo sabía, el 95 % de los asesores españoles se lleva una comisión de los productos que recomienda / compra para sus clientes—, es que puedes recomendar cualquier tipo de activo, sector o país. Incluso recomendarle a tus clientes que mantengan el dinero en cuenta corriente.
También podemos recomendar el mercado inmobiliario en cualquiera de sus modalidades. Ciertamente preferimos las opciones más líquidas, como pueden ser los REIT, las SOCIMI o los fondos de renta variable que invierten en el sector inmobiliario, no sería la primera ni la segunda vez que les recomendara comprar pisos en la costa o áticos en el centro de las grandes ciudades, tanto desde estos “Cuadernos” (2) como desde “mi libro” (3) y, si se diera el caso, desde Nextep.
Por el momento no se ha dado esa circunstancia, vimos más potencial de revalorización en las bolsas. De hecho, cuando se desplomó el mercado como consecuencia de la pandemia, recomendamos reducir posiciones en fondos del sector inmobiliario e incrementarlas en fondos que invirtieran en grandes índices bursátiles, primero en EE.UU. y China —durante la pandemia— y recientemente de forma más global.
En realidad detrás de las fuerzas que nos llevaron a recomendar la toma de posiciones en renta variable, la más fuerte de todas, la de los bancos centrales, hubiera valido también para el sector inmobiliario. Está más que demostrado que los principales beneficiarios de las inyecciones de liquidez masivas realizadas por los bancos centrales son los bonos, las acciones y el “ladrillo”. Pero no necesariamente por este orden ni todos a la vez. Esa es la clave.
Resulta especialmente llamativo que el ladrillo, sin haberlo hecho precisamente mal —sobre todo en EE.UU.—, en esta ocasión se haya quedado muy por detrás de la rentabilidad de los índices bursátiles. Para hacernos una idea, desde que en el mes de abril rebotó, el SP 500 ha subido un 75 %. Y no les quiero decir si cogemos un índice sectorial de tecnología o de ecología, por poner un par de ejemplos.
Los motivos por los que no recomendamos el sector inmobiliario para aprovechar el tsunami de liquidez de los bancos centrales y la esperanza en la llegada de la vacuna fueron dos: el teletrabajo y los confinamientos. Y no porque pensemos que en el futuro la gente vaya a seguir trabajando desde casa. Seguramente vamos hacia un modelo híbrido. Lo que no está claro es que quien vaya a la oficina vaya a hacerlo en el centro de la ciudad. Si algo ha quedado demostrado es que en muchos negocios ya no es necesario gastarse el dinero en una oficina en el centro.
Con la vivienda ocurre algo parecido. ¿Se olvidará la gente de lo duro que es pasar un confinamiento en un piso y preferirán los adosados con jardín y los pisos con terraza o en unos meses se habrán olvidado y preferirán la vida de barrio? ¿Qué pasará con las miles de viviendas que han dejado las víctimas de esta tragedia, que se ha cebado en los mayores? ¿Qué harán sus herederos? ¿Se las quedarán o las venderán?
Todo esto afecta a la inversión directa, pero también a la decisión de invertir en una SOCIMI. A lo mejor las preferencias de los inversores se orientan hacia aquellas con inmuebles en la playa. O las que en lugar de oficinas tengan naves industriales para la atender la logística del comercio electrónico.
Son sólo ejemplos de la incertidumbre que hay sobre el tipo de activo inmobiliario adecuado donde invertir de cara al futuro, incertidumbre que probablemente sea uno de los factores que haya frenado la inversión en el sector. Desde luego nos frenó a nosotros para recomendarlo. Y ojo, digo el tipo de activo, no el sector, pues una cosa es que por el momento el sector inmobiliario no sea el principal beneficiario del tsunami de liquidez de los bancos centrales y otra muy distinta que no lo sea en el futuro.
Es una cuestión de “timing”: primero fueron los bonos (renta fija), luego las acciones (renta variable) y luego será el “ladrillo”. Y la frase anterior nos lleva a una reflexión de importancia capital: ¿no podría ser el sector inmobiliario el gran beneficiario de la salida de dinero de los bonos (renta fija)?
De momento hemos identificado a las empresas que pagan un buen dividendo que además sea consistente y se mantenga en el tiempo como uno de los destinos que más dinero puede atraer del que salga de la renta fija. No vas a cambiar una inversión en un bono soberano de un país occidental por la inversión en un valor tecnológico en China. Tiene mucha más lógica que compres acciones de un gran conglomerado alimentario europeo o de una empresa de servicios públicos. Y así lo hemos implementado en las carteras de Nextep.
Pero si esto tiene lógica, para esos gestores de planes de pensiones y compañías de seguros que tienen que retirar dinero de la renta fija tiene todavía más lógica la inversión inmobiliaria. La cuestión es por qué todavía no se está notando ese traslado de dinero que sí se está notando cómo llega a otros activos. Y la respuesta es la que hemos mencionado anteriormente sobre la incertidumbre en cuanto a la dirección correcta a tomar a la hora de invertir en el sector inmobiliario. Pero dar con cuál será la preferencia de esos grandes fondos de pensiones y otros inversores institucionales a la hora de colocar su dinero en el sector inmobiliario resultará fundamental para aprovechar el impacto del dinero que saldrá de la renta, salida que no ha hecho más que empezar.
