Normalmente cuando los bancos centrales inundan el mercado de liquidez suben los bonos, las acciones y el sector inmobiliario. Las inyecciones de liquidez tienen como objetivo incrementar la actividad de la economía real, especialmente el crédito bancario, pero la realidad es que mucho de ese dinero acaba en los mercados.
En el caso de los bonos el impulso es evidente, puesto que para inyectar dinero en el sistema lo que hacen la mayoría de los bancos centrales es precisamente comprar bonos, es decir, fabrican dinero y con este dinero compran bonos. Con la esperanza de que los mayores tenedores de bonos, que son los bancos y los fondos de inversión y pensiones, dediquen ese dinero a dar más crédito, invertir en empresas y mejorar así las condiciones de financiación de particulares y empresas.
A la hora de la verdad, lo que hacen los bancos con gran parte de ese dinero es invertir o especular con bonos y acciones, pero también en el sector inmobiliario, bien directamente, bien mediante el crédito.
El caso es que en esta ocasión se ha notado un incremento de los precios inmobiliarios, especialmente en EE.UU., pero no es comparable al que tuvieron los bonos y al que han tenido recientemente las acciones. Y curiosamente se ha notado muy poco en España.
Desde el punto más bajo alcanzado en la pandemia, el índice SP 500 ha doblado su valor. Y en los últimos meses los índices europeos han subido con fuerza. Pero no se aprecia ese mismo nivel de fortaleza en el “ladrillo” europeo.
Para nosotros la respuesta al porqué de esa “ausencia” es que la mayoría de los inversores no tienen claro qué tipo de ladrillo será el que suba.
Las dudas tienen toda la lógica del mundo: ¿volverá la gente a las oficinas? Porque si la mitad se queda trabajando en casa, vaya negocio invertir en oficinas. Es más, con el empujón que se le ha dado a la tecnología y a la práctica del teletrabajo y las reuniones virtuales, probablemente ya no sea tan interesante gastar dinero en una oficina en el centro de la ciudad.
Pero el razonamiento contrario es perfectamente válido. Cuando se haya olvidado la pandemia probablemente la mayoría de la gente prefiera volver a trabajar en una oficina. Y tener reuniones físicas, que son mucho más agradables que por “Zoom” o cualquier otro programa de reunión virtual.
Por el lado de la vivienda surgen preguntas muy parecidas: ¿preferirá la gente vivir en un adosado con jardín en el extrarradio a un piso en el centro, por si hubiera otra pandemia? ¿O se olvidará rápidamente? ¿Aprovechará la gente las ventajas del teletrabajo para vivir lejos del centro o no querrán ni verlo?
Son dudas más que legítimas para cualquiera que se plantee invertir en el sector inmobiliario. Cualquier inversor sabe que las preferencias de los inversores y de la sociedad deciden muchas veces el éxito en las inversiones. En los mercados no gana el activo que más me gusta a mí como inversor, gana el que más le gusta a la mayoría de los inversores.
Otra cuestión, un tanto tétrica pero que tiene importancia para el que quiera invertir en vivienda, es la cantidad de viviendas que se han quedado vacías y han heredado los hijos de quienes fallecieron como consecuencia de la pandemia. ¿Qué harán? ¿Venderán y comprarán algo más barato en las afueras, con lo cual habrá mucha oferta en el centro, o se quedarán a vivir en la casa de sus padres? Estamos hablando de miles de viviendas. Tratemos pues de ir dando respuesta a todas estas cuestiones.
En primer lugar, y de acuerdo con mi experiencia, es solo cuestión de tiempo que todo ese dinero con el que han inundado los bancos centrales el sistema afecte también al mercado inmobiliario. Especialmente en países como España, donde la inversión en “ladrillo” es una tradición. Pero también en muchos países europeos.
En segundo lugar, vemos que las dudas empiezan a despejarse. Se van observando parámetros de comportamiento y preferencias que, aunque sean todavía muy leves, van dibujando el escenario para los próximos años.
Vaya por delante que yo no voy a entrar en el detalle, eso queda para los profesionales del sector. Yo me voy a quedar en las líneas generales de quien trabaja el sector inmobiliario por su relación con los fondos de inversión que invierten en dicho sector. Y porque si estás en los mercados tienes buena información sobre hacia dónde van las grandes partidas del dinero de los inversores.
Lo primero que empieza observarse es que, aunque lo de trabajar en casa va a seguir en vigor y tendrá un peso bastante mayor que antes de la pandemia, la mayoría de la gente prefiere volver a la oficina. Al menos durante parte de la jornada. Para empezar, porque la mayoría de la gente no vive en mansiones y por lo tanto puede resultarles muy agobiante estar todo el día en un piso. Para seguir, porque en España los jefes prefieren el trabajo presencial.
Ya lo vemos en el primer gráfico que aparece en este capítulo: la demanda de alquiler de oficinas está volviendo a niveles previos a la pandemia.
Pero, como decíamos al principio, el nivel de asistencia de los empleados todavía está muy lejos del que había antes. Lo vemos en el segundo gráfico. Habrá que esperar al momento en el que se alcance la inmunidad de grupo para sacar conclusiones, pero tiene toda la pinta de que habrá mucha gente que, como mínimo, prefiera un modelo mixto.
Lo que ya no está tan claro es que no se aprovechen los avances tecnológicos para poder tener las oficinas en zonas más baratas sin necesidad de estar en pleno centro. Son parámetros importantes a tener en cuenta para quien se plantee la inversión en oficinas.
Por el contrario, por mucho que crezca el comercio electrónico, parece que determinados negocios seguirán funcionando mucho mejor en barrios comerciales que “online”. La pandemia nos ha recordado lo agradable que es ir de compras a determinados barrios comerciales, especialmente en los países donde nos gusta salir a la calle.
Ahora bien, habrá que ir con cuidado, porque aunque evidentemente no estamos como antes del confinamiento, el índice de afluencia a las calles más comerciales está todavía muy lejos de la normalidad, pese a que la gente ha perdido bastante el miedo.
En el caso de la vivienda, no tengo una respuesta clara en cuanto al tipo de vivienda en el que querrán vivir los españoles, pero tengo claro que se mantendrá la preferencia por una vivienda habitual en propiedad y del “ladrillo” como inversión. Eso no va a cambiar porque haya habido una pandemia.
Pero la inversión inmobiliaria deberá de ir acompañada de la inversión financiera. Especialmente en el corto y medio plazo. Sencillamente porque creo que las bolsas lo van a seguir haciendo mejor que el ladrillo, al menos el nacional.
Esta es una opinión en la que no tiene nada que ver que la especialidad de Nextep sean los fondos de inversión y ETF. En primer lugar, porque se puede invertir en el sector inmobiliario utilizando estos productos. En segundo lugar, porque en Nextep somos asesores independientes, lo que significa que no cobramos comisiones de los productos que recomendamos. Podemos recomendar el sector inmobiliario de forma directa o a través de fondos y en todos los casos cobramos lo mismo, no tenemos ningún tipo de conflicto de interés por ser vendedores de un determinado producto financiero o inmobiliario. Solo nos guía la rentabilidad.
