La redacción de mi primer – y por ahora único – libro coincidió con el punto más bajo de la crisis inmobiliaria. O con el inicio de la recuperación, según se mire. Eso me permitió dar un buen consejo: aprovechar el momento para comprar bienes inmobiliarios de calidad (3)
Fue un consejo fácil, porque era bastante obvio (aunque por aquel entonces no se escuchaba tanto esa recomendación o se hacía con la boca pequeña, por si acaso) En el fondo los buenos consejos de inversión son sencillos, porque se basan en el mejor método de análisis que existe: el sentido común.
Después de siete años de crisis, los precios del activo de inversión preferido de los españoles, por no decir el único, estaban por los suelos. Y lo de la “preferencia” es importante, porque te garantiza que, tarde o temprano, el activo volverá a subir, como ocurre con el Dow Jones en el caso de los norteamericanos.
A partir de ahí, sentido común para elegir las zonas que siempre se recuperan: la costa y el centro de las grandes ciudades. A más grandes, mejor. Un consejo de inversión que, por los 17 euros que costaba el libro, creo que ha sido uno de mis mejores consejos en cuanto a relación coste/beneficio (3)
Mucha gente se pregunta si es el momento de vender. O si es tarde para comprar. Mi respuesta es que nada de vender. Y que todavía se puede comprar.
El caso es que, como todo el mundo sabe, los precios no han dejado de subir desde entonces. Y ahora mucha gente se pregunta si no es más bien el momento de vender. O si es tarde para comprar. Mi respuesta es que no, que nada de vender. Y que sí, que todavía se puede comprar.
El motivo es que en esta ocasión el “calentón” inmobiliario viene en dos fases. La primera es la que estamos viviendo, que se inició cuando publiqué “mi libro” y que corresponde al rebote post crisis. Pero ahora llega el segundo “tirón”: el generado por la salida masiva de clientes de los depósitos bancarios, hartos de esperar una remuneración que no acaba de llegar, enfadados, además por haberse perdido la subida de “los pisos”, de la bolsa, de los fondos de inversión con componente de renta variable, de los fondos de renta fija, etc. Están deseando subirse al carro del ladrillo y calentarán todavía más los precios. Obviamente todo acabará en burbuja y posterior explosión, pero para eso todavía queda tiempo. Ahora lo que “toca” es aprovechar la creación e “inflado” de la burbuja.
Pero surgen varios problemas. Y no son menores.
El primero es que, para muchos españoles, comprar “un piso” como inversión supone invertir todos sus ahorros en un solo activo, lo cual ya han aprendido que no es una gran idea, especialmente por que es un activo bastante poco liquido que cuesta vender cuando bajan los precios.
El segundo y más importante es precisamente la liquidez. Es seguro que habrá burbuja y que habrá que salir antes de que explote. Y el que entre ahora no entra el primero, sino ligeramente rezagado. Así que mejor utilizar productos de inversión colectiva que permitan “salir” en días o semanas en lugar de meses.
El tercero es la propia gestión del activo en sí. Hay que alquilarlo, el inquilino puede no pagar, hay gastos, impuestos, papeleo. .. en fin, un largo etc. de inconvenientes que no tienen, por ejemplo, los fondos de inversión.
¿Y si hubiera algo parecido a un fondo de inversión que invirtiera en “pisos”, sin ser uno de aquellos fondos inmobiliarios de infausta memoria? (no por el producto, sino porque se vendió como si fueran tan líquidos como bonos del tesoro)
Lo hay. Existen dos productos o activos financieros a través de los cuales se pueden invertir pequeñas cantidades en el sector inmobiliario español, lo que no sólo permite diversificar sino también contar con liquidez y no concentrar todo el dinero en el sector inmobiliario. Son, por un lado, las SOCIMI y, por otro, las acciones de compañías inmobiliarias españolas que cotizan en bolsa.
Que son las acciones de compañías inmobiliarias cotizadas en bolsa lo sabemos todos y no requiere una explicación específica. Y en próximos informes desarrollaré más la cuestión de las SOCIMI . Hoy centraremos el tiro en las inmobiliarias que cotizan en la bolsa española.
Apliqué en su día una solución muy sencilla: construirme una cesta de valores con acciones de todas las inmobiliarias españolas cotizadas en bolsa.
Dado que los importes mínimos por acción no son elevados y que son pocas las entidades cotizadas, yo, que no soy partidario de la inversión directa en “pisos” por los motivos mencionados anteriormente, apliqué en su día una solución muy sencilla: construirme una cesta de valores con acciones de todas las inmobiliarias españolas cotizadas en bolsa.
Es como hacerte tu propio fondo de inversión inmobiliario. O mejor todavía: tu propio ETF inmobiliario. Hoy en día han bajado enormemente las comisiones de compra y de depositaría, así que el coste de crear y mantener mi pequeña “sociedad” inmobiliaria ha resultado muy asumible. Aclararé que yo normalmente sólo utilizo fondos de inversión, pero por aquel entonces – cuando publiqué “mi libro “ –, no había un fondo de inversión o un ETF que invirtiera sólo en las inmobiliarias españolas cotizadas. Y ahora tampoco.
La instrucción que le di a mi intermediario financiero fue muy sencilla: “cómprame equis mil euros en las equis compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa” (actualmente son cinco) “La misma cantidad en cada una”. Y listo: ya tenía mi instrumento liquido y bien diversificado de inversión inmobiliaria en España. Y eso lo puede hacer cualquiera que coincida conmigo en su interés por el sector y no quiera caer en la trampa de la iliquidez.
Por supuesto, no miro todos los días ni todos los meses el valor de esta inversión, como no miraría ni todos los días ni todos los meses lo que vale un piso que he comprado como inversión. Lo miro cada uno o dos años. Si lo mirara en el corto plazo podría acabaría mal vendiendo en cualquier susto. Los dividendos los veo como los frutos del alquiler de mi pequeña sociedad patrimonial inmobiliaria.
La otra opción, las SOCIMIS las dejamos para el próximo número de los “Cuadernos”, porque ahí la situación se complica. Hay más de cuarenta sociedades y se vende mucho humo. Y el tema de la liquidez es delicado. No queremos tener disgustos, así que hay que elegirlas con mucho cuidado.
