En noviembre del año 2014 hice una de las que ha resultado ser de mis mejores predicciones. Y no fue sobre un activo financiero. Fue sobre inversión en el sector inmobiliario.
En “mi libro” (“¿Y yo que hago con mis ahorros? – Deusto) decía que la caída de los precios había tocado fondo en España y, desde entonces y según el Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda media ha subido un 15%. Ha subido más la bolsa (renta variable), – concretamente un 22% para el Eurostoxx 50 que recomendaba en el libro, pero mi recomendación inmobiliaria incorporaba un matiz importante: insistía en que fuera en ladrillo “con apellidos” y explicaba que me refería al centro de las grandes ciudades y la costa. Ese “ladrillo” ha subido mucho más que la media.
Como explicaba entonces, la periferia de las grandes ciudades o las ciudades con menor crecimiento me parecían inversiones menos atractivas. En el caso de las periferias porque pendía la espada de Damocles del “Banco malo” (la SAREB), que podría decidir soltar lastre en cualquier momento y generar donde lo hiciera un exceso de oferta, al menos temporalmente.
En el Cuaderno de Mercado número 12, de Febrero de 2018, insistía en aquella recomendación de Noviembre de 2014 , apoyada ahora en la torpe política financiera del gobierno qué, ante unos tipos de interés del cero por ciento, en lugar de fomentar otros activos financieros, dejaba que, de nuevo, todo el dinero que saliera de los depósitos se fuera al ladrillo. Decía entonces que esta falta de visión nos llevará a una burbuja inmobiliaria probablemente mayor que la anterior, porque pueden imaginar ustedes la cantidad de dinero que puede salir de los depósitos y lo que se puede llegar a endeudar la gente con unos tipos tan bajos.
Pero mi misión como asesor financiero no es lamentarme, sino recomendar la estrategia más interesante ante una determinada realidad. Y esta burbuja, como dije, no ha hecho más que empezar. Hay que aprovecharla mientras se va hinchando. Pero con una condición: que lo que tengamos se pueda vender con relativa facilidad. Imaginen la que se va a liar cuando suban los tipos de interés y todos esos ahorradores que han invertido su dinero en pisos hipotecándose a tipo variable tengan que hacer frente a pagos muy superiores.
La mayoría de la gente que compra bienes inmobiliarios para invertir lo hace casi instintivamente en el centro de las ciudades y en la costa, porque es lo que tiene fama de funcionar mejor. Además es donde resulta más difícil que recalifiquen un terreno al lado y construyan un bloque de viviendas. Por eso estamos viendo que ese “ladrillo” es el que más sube, y no el de las capitales pequeñas de provincia o las periferias, salvo que sean zonas costeras o de muy alta renta per cápita.
Es un motivo más para, de invertir en ladrillo, que sea ladrillo “con grado de inversión”, porque creo que es el que tiene un mercado más líquido. Considerando la que va a caer cuando explote la burbuja merece la pena pagar una pequeña prima por tener activos inmobiliarios lo más líquidos posible. El “ladrillo de vivienda” o, si me permiten la expresión, el “de provincias” o “de la periferia” es menos líquido y seguirá siendo, creo, menos rentable. El del centro de las grandes ciudades y el costero es, para mi, el ladrillo con “grado de inversión” (como se dice en el mercado de bonos)
Hay que invertir en “ladrillo”, pero en “ladrillo con grado de inversión”, porque es el que tiene un mercado más líquido.
Lo anterior también es de aplicación al alquiler. Donde la empresa digital Airbnb hace subir los precios es en las zonas céntricas o costeras, no en medio de La Mancha. Así que, si queremos obtener además de una plusvalía un buen rendimiento por alquiler, nada como estar cerca de la zona de actividad de este “disruptor” digital. El único que, curiosamente, impulsa los precios al alza en lugar de a la baja.
